入居者が見つからずローンだけが残る…不動産投資の失敗例 - ねおにーとちゃんねる ~株・FX・副業まとめ~

入居者が見つからずローンだけが残る…不動産投資の失敗例

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1: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:15:44.32 ID:???.net
http://zuuonline.com/archives/86317

 老後の備えとして不動産投資に魅力を感じる人は多い。株や投資信託などの金融資産はキャピタルゲインが中心になるのに対し、
家賃という定期的な収入が得られることが多くの人を惹きつけていると考えられるが、実需を無視した物件に投資すると思いがけない
負債を背負ってしまうケースがある。

サブリース契約でトラブル続出
 不動産投資で最も多いケースは、借金をして賃貸アパートを建て、管理は不動産会社に任せるというものである。
管理契約は家賃回収や保守などを委託する一般管理契約と、入居募集から空室の家賃収入まで、
全て保証してくれる「サブリース」と呼ばれる契約があり、リスク回避から後者が主流となっている。
「サブリース」の家賃は、入居者から受領する賃料の85%~95%が相場となる。しかし、この契約にトラブルが続出しているという。
 年金生活をしていたAさんは不動産会社から「何もせずに安定した家賃収入が入る」と誘われ、
30年一括借り上げでサブリース契約を結び、銀行ローンを組み、所有する農地に賃貸用アパートを建てた。
 空き室の有無に関係なく、家賃を全額保証してくれる契約だからと安心していたが、
10年経過後に不動産会社から賃料の減額を求められた。契約書には新築から10年経つと2年ごとに
家賃の単価の見直されることが記されていた。
賃料相場が下落しているとの説明で、やむなく減額に応じたものの、
それから1年もたたないうちに、空室が出ていると、次の賃料の減額交渉が始まった。交渉を断ると、空室の賃料を止めることもあると協議を迫られたという。
 この契約には、「賃料についての協議が整わない場合には、契約を解除できる」旨の条項が付けられており、
業者側の一方的な中途解約権が定められていた。
そのため、現在、交渉は難航しているという。
契約は契約条項を全て確認のうえ、慎重に行わなければ必ずトラブルの原因になるので注意が必要である。
 このようなサブリース契約を避けて、一般管理を選択する家主も多いが、思わぬ経費がかさみ、物件を手放す例も増えている。

予想以上に高額になる費用とは
 入居者が見つけやすいと、ワンルームマンションを購入したBさんは、入居者が退去したため、
一般管理を委託している不動産会社からリフォーム費用等の見積もりが提示された。原状回復部分だけで数十万円。
リフォーム業者によって価格に開きがあるようだが、入居者が入れ替わるたびに、
これほど高額のクリーニング代やリフォーム代がかかることを想定していなかったため、当初の計画が崩れてしまい、後悔しているという。

入居者が見つからずローンだけが残る
 Cさんは高い家賃収入が期待できると、3000万円のファミリー向けマンションをローンで購入した。家賃を月額20万円に設定し、
最初は4人家族が入居したものの、2年後の更新時に新築マンションを購入するとの理由で退去。その後、
見学者はいても夫婦の意見の相違や子どもの学校の問題など要件が合致せず、入居者が決まらない。
 予定の家賃収入もなくなり、毎月15万円のローンに加え、マンション管理費や修繕積立金の支払いが残る結果が続いているという。
マンションの売却を考えたが、当然のことながら売却価格は新築時の購入価格と比べて大幅に安くなってしまい、売るに売れずに困っている。




2: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:15:51.43 ID:???.net
大学の都市回帰で学生目当てのアパート経営破たん
 2000年ごろから始まった大学の都市回帰は、少子化に伴い今後さらに拍車がかかるものと思われる。
特に都市部に本校舎がある大学では、郊外キャンパスを閉鎖し本校舎に統合する可能性が高い。
移転は公表から数年で実施されるケースが多く、学生を目当てにしたアパート経営は今後要注意だ。
 東京理科大学は埼玉県久喜市にある久喜キャンパス(経営学部及び大学院経営学研究科)について、
2016年4月より神楽坂キャンパスに全面移転することを決定した。久喜キャンパスは1993年4月に開校し、
大学は学生寮を持たなかったため、民間のアパートが数多く建築され、全国から集まる地方出身の学生たちの受け皿となっていた。
今後、需要を無くした周辺のアパート経営は事実上の経営破たん状態になることが予想される。同様に、企業の生産ラインの縮小で、
地方工場の閉鎖も増えそうだから、特定需要を見込んだアパート経営は注意が必要だろう。

人口は減少の一途。物件は増加の一途
 「住宅・土地統計調査」(総務省)によると、現在、日本の総世帯数は5200世帯に対して住宅総数は6000万戸を超えている状況だ。
人口が減少の一途をたどる中、2014年の調査では全国には820万戸の空き家が存在し、空室率は全国平均13.5%と、
過去最高の記録を更新した。地方の空室率はさらに高くなると思われる。
 営業マンのセールストークに耳を傾けていると、いとも簡単に不労所得を得られるような気になるかもしれないが、こうした現状を忘れてはいけない。

5: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:20:44.77 ID:1+LfZjQH.net
>>1
このカラクリを知らない奴等が泣きを見る

6: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:21:48.02 ID:9R/JQLyl.net
契約書を読まないアホが悪いだけ

70: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 12:56:42.40 ID:UaSqEmQT.net
>>6
サブリース契約の恐いところは、契約書に見直し規定がなくても、見直しが有効になってしまうところ。
以前、最高裁で酷い判決がでてしまってるから。

8: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:25:11.84 ID:wZnzn7IL.net
どんどん新しい建物が出来ても、人口減じゃ
空き部屋ばかり増えていくということも理解出来ないから騙されるんだよ

9: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:25:32.59 ID:iqZrsm53.net
家賃20万円に設定して毎月のローンが15万円って馬鹿だろ。

10: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:26:24.43 ID:4Dg1KDND.net
太陽光発電住宅もだめなのかなー?
発電した電気を売ってローン払えればいいと思うんだけど?

14: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:31:14.01 ID:ndMM6ILF.net
>>10
土地の安い田舎でただっぴろいプレハブの平屋を建てればいけるかもな。

49: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 11:38:36.41 ID:Nul3mWjF.net
>>14
それ更地にパネル敷設じゃダメなのか?

128: ネオ名無しさん 2015/11/08(日) 03:57:50.49 ID:NaGXGL+g.net
>>10
一般的な住宅の屋根に乗る程度の量では無理だね
期間も10年だけになっちゃうし

11: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:28:46.37 ID:b5AbWnbo.net
これからの不動産投資するなら自分が住むことができる物件か、JREITを買うべき。
空き家が激増しているんだから入居者が見つからないことなんてざらに起きるよ。

12: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:29:06.79 ID:BS5pdMT/.net
家賃毎月20払うなら家買うわ

13: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:29:25.34 ID:pT0D56Dg.net
なんの魅力もないただの普通のアパートとかマンション建ててもなぁ…そこからしてもうやる気ないじゃん

15: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:32:04.49 ID:bA26x9ai.net
3000万の部屋を家賃20万で貸すとか池沼レベルw

16: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:33:27.55 ID:CxXo2mK9.net
借金をして建てると厳しいと思うよね。

19: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:36:57.89 ID:CdFS8hzE.net
>>16
銀行屋が喜ぶだけですよね
これからは余程土地が高騰しない限り
個人の不動産投資は厳しいですよ
新しいアパートには入ってくれても
10年も経つと古くなって他所に移るし
普通の人はおやめなさい

24: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:39:58.56 ID:CxXo2mK9.net
>>19
業者が世間知らずな田舎の農家を騙してマンションを建たせてるだけだしな

31: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:51:28.81 ID:1Lg24TRC.net
>>24
農家は相続税言明異を求めて敢えて負債増やして自分の土地に借金して貸家・アパートを建てて
アワヨクバ安定的な家賃収入の確保狙いなんだよ。
農家は馬鹿じゃない特に土地を持つ農家は現状の農家優遇税制を最大限活用して資産を残す策を取ってるんだ。

18: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:35:14.26 ID:QWGqDo+I.net
単純に希望家賃が高すぎるだけ。アホな話だ。
安けりゃすぐ埋まるよ
利回りを夢見すぎない事がコツ

20: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:37:45.53 ID:CxXo2mK9.net
>>18
借金してるから高い利回りがないと厳しいんだろ?

21: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:38:13.58 ID:p1BafO2j.net
よく言われるのに「そんなに儲かるならその会社でやれよ」だったかな?

28: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:40:59.60 ID:CxXo2mK9.net
>>21
訪問販売はすべて損するよな

87: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 16:30:37.54 ID:+06U99a3.net
>>28
そもそもドラマじゃあるまいし、儲かり話が向こうからやって来るとか夢見すぎだろ w

88: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 16:33:53.82 ID:mmbKCK/f.net
>>87
俺もそう思うんだよ。なんでみんな騙されるんだろ?

22: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:38:26.43 ID:1JMyfRqo.net
なんでこういう人達は契約書じっくり読み込まないの?
じっくり読み込んでわからない項目は相手に理解するまで質問し、
場合に寄っては契約書修正してもらって、全項目理解し納得した上で契約を交わすものでしょ?

52: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 11:51:09.70 ID:cGFXr72x.net
>>22
契約書の量が膨大で、文字が小さくて難しいことが書いてあるので
理解できないし、読むのもめんどくさい。
「悪いようにはしませんから」とか言われて信用してしまう。
ってことでしょうねw

60: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 12:10:53.33 ID:aqx5N8NM.net
>>22
こういうのに限らず、銀行や保険、家電量販店や
なんかの買い物とか
書いてある事を読まずに「売る人を見る」だけで
済まそうとする層が結構多い
いくら重説説明しようとしても聞かない
売る人の責任に絶対にする為
読んだら最後自分がケツ持たないとダメだからな
この場合は相手が上手だから搾取されるけどな
もう無理なんだよ読ますのは
そういうタイプだから

105: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 20:24:39.91 ID:bzfGjeJz.net
>>22
賃貸でも契約書は契約直前にもらうものw
そもそも契約書は貸し主や業者の都合のいいことしか書かれてない

127: ネオ名無しさん 2015/11/08(日) 03:45:33.35 ID:AKpAG/LT.net
>>22
素人では幾ら読み込んでも分からない様に書いてある。
相手に聞いても不利だと分からないように説明する。

147: ネオ名無しさん 2015/11/08(日) 11:24:11.28 ID:n2IIrqvi.net
>>22
> 場合に寄っては契約書修正してもらって

いちいち修正なんてするわけないだろ
そんな奴は無視してとっとと次のカモを探しに行くよ

23: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:39:21.55 ID:S0GDSfyl.net
ガラガラで常に短期半額やってるレオパレスみると大家は泣いてるんだろうなとおもう。

27: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:40:17.82 ID:AYWqzaJP.net
所詮、一等地に昔から土地を持ってる先住民だけが楽して暮らせる仕組みだから、資本主義っていうのはな。

29: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:43:54.38 ID:+lnPArHa.net
間に不動産屋挟むで高いんだろ
直接自分で入居者を探せばいい

ネットがあるんだ

81: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 15:23:18.72 ID:6uFMKeFZ.net
>>29
この記事は別に仲介と言う問題じゃなくて

安心安全な投資です
空き室あっても家賃保証しますという実質詐欺商法のはなしな

30: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:47:39.05 ID:cauV5yKL.net
最近、どこで拾ったのか携帯に直接マンション業者が電話かけてくるようになったわ
連中のセールストークが振るっている
どんな物件とか利回りとかの説明じゃなく
ローンを組めるか否か、まずそこを聞いてきやがる
ローン組ませること前提
そして所得税が節約できますを力説
不動産事業で赤字を出すこと前提
デタラメだよ

33: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:56:42.47 ID:PvSpeJFn.net
昔より転勤族が減ってる感じがするからファミリー向け物件なんか
地雷だろうなw

34: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:56:43.44 ID:cauV5yKL.net
不動産投資で失敗したって事例みると
過大なローンと管理を不動産業者に丸投げ
10中8.9はこの二つが絡んでる

35: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:58:17.74 ID:djVq7KT5.net
自分でリフォームしたり補修が出来る人なら儲かるかもな

36: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 09:58:39.60 ID:8id+n5tq.net
そりゃそうだよな~。
前に住んでたところは4万6千円で入居したけど、今は3万台に値段が落ちてる。
入居者がいなければ安くするしかない。

38: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 10:00:10.25 ID:fOqkYxD/.net
実需を無視して夢見たって成功するわけがないw

40: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 10:04:47.99 ID:x8Xs8ojm.net
不動産投資もラーメン屋とかそば屋やるのと同じで経営感覚が無いと失敗するぞ。
作れば儲かるというものではない。

41: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 10:05:45.91 ID:JYz59dWX.net
新築は10年まで、保守とクリーニングは言い値でおいしい
大家jは古アパートを借金まみれで破綻か
近所の大地主は店舗敷地貸したりアパート経営しているが
全部丸投げは儲からないから自分とこでやってる

43: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 10:14:48.48 ID:cauV5yKL.net
客が回転するごとのリフォームなんて不必要
そんなの業者の言い値でやってたらそりゃ儲からないよ
業者が抜いてリフォーム業者に発注してるわけだしな

51: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 11:46:21.56 ID:xOsdq33+.net
そもそも人口減少フェーズに突入して需要が萎むのが確定してるのに
住宅区の固定資産投資を選択するほうがおかしいんだよ
商業区への投資ならまだしも

97: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 17:44:08.36 ID:sPpiSGCQ.net
>>51
都内なら人口減らないって怪しい投資マンション業者が吹聴してたw

54: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 11:57:52.24 ID:DdNfdsmR.net
以前住んでた賃貸マンションもこんな感じ
見つからずにまだ募集してる
入居者がいなくても固定資産税や管理費修繕費は払わにゃならんしね

57: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 12:02:17.66 ID:K9lnLaJK.net
ウチは両親が老後のためにマンション買って、リタイアするまでは人に貸そう
という計画で買ったけど、20年位同じ人が借りてて出てくれないから未だに
実家にいるな。

58: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 12:04:15.99 ID:tOXNUTaA.net
そもそも一般の建売の原価は売値の半分で残りは建設会社の利益および営業経費l
建築会社が自分の土地に原価でたてれば利益が出るんだろうけど
だいたいそんなに儲かるなら会社が銀行借り入れして自社で貸すだろう

63: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 12:21:50.18 ID:GIhgulbS.net
>>58
まあそうだね。あとはオリンピック終わって中古を買うにしても、
今回の杭騒動で買うきもなくなった

64: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 12:29:12.96 ID:u1lug/bJ.net
>入居者が見つからずローンだけが残る
あるある
身近にも2人こうなちゃった人がいる

66: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 12:31:51.89 ID:n/3NDIZz.net
この手のセールスでお前はやらんの?って聞いたら
私はまだ会社入ったばかりでローン組めないと言ってた
営業トークすらすら出るのにまだ半年とかあるかよ

71: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 12:59:03.19 ID:rGpaTUMG.net
築年数が経っても、30年に渡って新築時の家賃が貰えると思っている方も頭弱だと思うがwww
まあ、欲に目が眩むと仕方ないのかなあって・・・だから節税云々もあって同情されないのでは?

75: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 13:23:50.34 ID:48PPf7Yl.net
一階部分の商用店舗だけでローンが払えるぐらいの好物件ならね。

77: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 13:57:48.73 ID:/yOVafgw.net
ちょっと検索しても、家賃相場が崩壊しているところは、
本当に崩壊しているね。
毎月その地に出張する人なら、ホテル代わりに借りて
キープしても良いかも、と言う家賃の物件もあるし。
アパマンの経営環境はもう駄目かもね。

91: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 17:22:48.29 ID:QWGqDo+I.net
不動産屋は悪徳と言われるが、じゃあ不動産屋が儲かってるのか
というとそんな事ない。
需要が減り続け価格が下がり続ける中では。タダのババ抜き

96: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 17:43:31.15 ID:3dJk0SVJ.net
なんでいきなりハイリスクな手法で投資を始めるかな。

110: ネオ名無しさん 2015/11/07(土) 20:52:38.72 ID:C5fOg4Eh.net
不動産は、株とかリートみたいに市場取引されてる訳じゃなく、適正価格が分かり難いからな。
素人は絶好のカモだわ。w

参考URL: http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1446855344/
この記事は上記URLを参考に作成しました。
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3138. ネオニートさん | 2015-11-11 07:04

>>21

今回の不動産とか元が有限のものに限っては美味い話が向こうからくることあるだろ
使える土地への投資はやりたくても金があるだけじゃなんともならんから

まぁたいていは今回みたいに旨みの程度を知っている業者が鴨から土地と資金をむしゃぶるんだけどね
ようは業者任せにせずに情報を精査することだよ



3139. ネオニートさん | 2015-11-11 08:59

建築から賃貸管理までやってる会社が持ってくるプランって
全部あちらに都合がいいようになってるのは当たり前
先日DT建託が図面を勝手に引いて持ってきたけど、見た瞬間にバカにしてると思ったよ
建物に関しては、要するに自分たちの一番簡単に用意できるユニットで組むことしか考えてない
こっちの事情はお構いなしで、直接は言わないけど儲かります儲かりますどうですかばっか
うっとおしいったらありゃしない



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